Chuyện "thu hồi đất - bồi thường" nhiều năm nay vẫn là điểm nóng, gây nhiều bức xúc và khiếu kiện. Gốc rễ của vấn đề nằm ở 2 chữ: "Giá bao nhiêu là hợp lý?"
NHỮNG QUAN ĐIỂM TRÁI CHIỀU VỀ MỨC BỒI THƯỜNG
Hiện nay trong xã hội tồn tại 2 luồng ý kiến rất khác nhau:
Quan điểm 1: Từ phía Nhà nước
Nhà nước cho rằng mức bồi thường hiện nay đã rất "hỗ trợ" người dân.
Theo quy định, khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, công ích, phát triển kinh tế - xã hội... thì ngoài tiền bồi thường theo "giá đất" còn có các khoản tiền hỗ trợ, tái định cư.
Tổng cộng nhiều địa phương đã tính mức bồi thường gấp 1,5 đến gấp 2 lần so với giá đất trong Bảng giá đất hàng năm.
Lý do: Để người dân có đủ nguồn lực mua chỗ ở mới, ổn định cuộc sống.
Quan điểm 2: Từ phía người dân
Người dân lại phản ánh: "Bồi thường chưa được 30% giá thị trường".
Thực tế khi Nhà nước thu hồi để giao cho doanh nghiệp làm dự án, doanh nghiệp đấu giá lại có thể bán ra gấp 3 - 5 lần.
Dân bức xúc: "Đất của tôi, nhà nước thu hồi bán cho doanh nghiệp lời lớn, còn trả cho tôi rẻ mạt thì sao tôi mua lại nổi chỗ khác?".
Vì vậy mới có tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, ách tắc dự án.
GIẢI THÍCH SỰ MÂU THUẪN: TẠI SAO LẠI CÓ 2 CÁI "GIÁ"?
Sự mâu thuẫn này xuất phát từ chính bản chất pháp lý về đất đai ở nước ta.
Thứ nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
Theo Điều 53 Hiến pháp 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý".
Người dân không "sở hữu" đất mà chỉ có 3 quyền chính theo Luật Đất đai: Quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng/thừa kế/thế chấp, quyền được bảo hộ khi bị thu hồi.
Thứ hai: Nhà nước là người "định giá" hàng năm
Hàng năm UBND các tỉnh ban hành Bảng giá đất. Đây là giá do Nhà nước - đại diện chủ sở hữu - xác định cho "tài sản của toàn dân".
Người dân sử dụng đất thì phải đóng thuế sử dụng đất theo đúng bảng giá này.
Khi chuyển nhượng, mua bán với nhau thì cũng căn cứ bảng giá này để nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cho Nhà nước. Dù thực tế bán cao hơn nhiều.
Thứ ba: Vậy tại sao khi thu hồi lại tính theo "giá nhà nước"?
Bởi vì logic pháp lý là:
Đất là của "toàn dân". Nhà nước định giá 1 năm 1 lần và được cho là "sát với thị trường, được toàn dân chấp nhận" thông qua cơ chế dân chủ.
Khi Nhà nước thu hồi vì mục đích chung thì phải trả lại cho người sử dụng. Mức trả chính là "giá đất do Nhà nước quy định" nhân với hệ số bồi thường, hỗ trợ.
Việc bồi thường gấp 1,5 - 2 lần bảng giá đất chính là sự "hỗ trợ thêm" của Nhà nước. Nhà nước cho rằng như vậy là đã hợp lý, phù hợp với quy định của pháp luật và đảm bảo cho dân có chỗ ở mới.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ HÀI HÒA GIÁ BỒI THƯỜNG VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG
Để giải quyết gốc rễ mâu thuẫn "giá hành chính" và "giá thị trường", cần đổi mới đồng bộ 4 hướng sau:
Thứ nhất: Cập nhật cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất giao dịch thực tế
Cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia, cập nhật đầy đủ giá giao dịch bất động sản thực tế theo từng khu vực, từng tuyến phố.
Trên cơ sở đó, hàng năm Nhà nước ban hành Bảng giá đất để tính thuế sử dụng đất ở, thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ cho tiệm cận với thị trường.
Khi "đầu vào" và "đầu ra" đều dùng 1 loại giá thì người dân sẽ tâm phục hơn.
Thứ hai: Chống gian lận giá trong hợp đồng công chứng
Phải có chế tài xử phạt cả 3 bên: người bán, người mua và công chứng viên nếu kê khai giá bán trong Hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế.
Đồng thời quy định: Văn phòng công chứng không được xác nhận hợp đồng chuyển nhượng nếu hai bên không cung cấp được chứng cứ thanh toán bằng văn bản qua ngân hàng.
Làm được việc này thì "giá nhà nước" mới sát "giá thị trường".
Thứ ba: Thu hồi phần "địa tô" do Nhà nước đầu tư tạo ra
Đối với đường giao thông: Khi thu hồi đất làm đường, Nhà nước nên thu hồi thêm 2 bên đường với chiều sâu đủ để phân lô đấu thầu. Phần chênh lệch tăng giá sau khi có đường sẽ nộp vào ngân sách để lấy tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Tránh tình trạng dân bị thu hồi giá rẻ, còn người trúng thầu lại hưởng lợi do hạ tầng.
Đối với các dự án khác: Với các công trình của Nhà nước làm tăng giá trị sử dụng đất như: trường học, bệnh viện, công viên... thì trong 5 năm đầu, Nhà nước xác định mức giá tăng thêm để làm căn cứ thu phần chênh lệch địa tô. Phần thu này góp vào ngân sách để tái đầu tư và bồi thường.
Thứ tư: Đối với dự án Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp làm nhà ở thương mại
Phải bồi thường cho dân theo giá thị trường tại khu vực.
Đồng thời đảm bảo bố trí tái định cư tại chỗ theo giá thị trường, trừ đi % chi phí giao dịch trên sàn nhà đất.
Như vậy dân mới có thể mua lại được căn hộ tại chính nơi mình ở cũ, không bị đẩy ra xa.
KẾT LUẬN
Tóm lại, tranh cãi về bồi thường không phải vì "Nhà nước không muốn trả" hay "dân tham". Mà vì chúng ta đang tồn tại 2 hệ giá song.
Chỉ khi "giá để thu" và "giá để đền" là một, đồng thời Nhà nước thu được phần giá trị do đầu tư công tạo ra, thì chuyện bồi thường mới hết khiếu kiện và thực sự công bằng cho cả Nhà nước và người dân.
Đất đai gắn với "nơi ăn chốn ở". Chỉ khi nào người dân thấy "mất chỗ này nhưng có chỗ tốt hơn, ổn định hơn" thì mới thực sự đồng thuận và ủng hộ.
1 nhận xét:
Ở không ít nơi, mức bồi thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế của quyền sử dụng đất cùng khu vực, trong khi giá trị thương mại của dự án sau khi hoàn thành tăng lên rất lớn. Chính khoảng cách này tạo nên cảm giác bất công của người bị thu hồi đất !
Nếu Nhà nước thu hồi đất để giao doanh nghiệp kinh doanh thì người dân nên được hưởng phần giá trị tăng thêm tương xứng, thay vì chỉ nhận mức bồi thường khiến họ khó có điều kiện quay lại sinh sống ngay trên chính mảnh đất cũ.
Vuông lại như thế này:
Đất đai không chỉ là tài sản. Với nhiều gia đình, đó là nơi ông bà khai phá, là ký ức của nhiều thế hệ, là kế sinh nhai và cũng là mái nhà. Vì vậy, mỗi quyết định thu hồi đất không chỉ là một giao dịch kinh tế mà còn là một quyết định tác động trực tiếp đến cuộc đời của con người.
Đối với những công trình thật sự vì lợi ích công cộng như đường sá, bệnh viện, trường học..., phần lớn người dân sẵn sàng chia sẻ nếu việc thu hồi được thực hiện công khai, minh bạch và bồi thường hợp lý. Điều khiến nhiều người day dứt lại là những dự án mang mục đích kinh doanh, nơi giá trị đất sau thu hồi tăng lên rất lớn nhưng người giao đất cảm thấy mình không được hưởng phần giá trị tương xứng.
Muốn giảm khiếu kiện kéo dài, không chỉ cần đúng luật mà còn phải tạo được cảm nhận về sự công bằng. Khi người dân tin rằng họ được đối xử công bằng, họ sẽ hợp tác. Ngược lại, nếu khoảng cách giữa giá bồi thường và giá trị thực tế vẫn còn quá lớn trong nhận thức của xã hội, thì mỗi dự án mới vẫn có nguy cơ trở thành một điểm nóng.
Pháp luật là nền tảng của quản lý. Nhưng sự đồng thuận của người dân mới là nền tảng của ổn định lâu dài. Một chính sách tốt không chỉ được đo bằng việc dự án hoàn thành đúng tiến độ, mà còn bằng việc người dân sau thu hồi đất có thể bắt đầu một cuộc sống mới với niềm tin rằng mình đã được đối xử công bằng.
Đó có lẽ mới là đích đến mà cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều mong muốn. Chỉ khi ba lợi ích ấy được dung hòa, câu chuyện thu hồi đất và bồi thường mới bớt đi những xung đột đã kéo dài suốt nhiều năm
Thật.
Đăng nhận xét